Полезная информация

Оценка доли в квартире

22.10.2012

С распространением такого вида права на жилье как общая долевая собственность, отдельные доли в квартирах стали таким же товаром на рынке недвижимости, как и сами квартиры. Соответственно, в различных ситуациях, возникающих в процессе рыночного оборота долей, стал актуальным и вопрос определения рыночной стоимости доли в праве на то или иное жилое помещение. Наиболее характерный пример такой ситуации – это процесс раздела жилья между несколькими долевыми собственниками.

Оценка рыночной стоимости доли весьма похожа на оценку квартиры, с одним лишь существенным различием – стоимость одного квадратного метра в доле на квартиру не равна стоимости hr обучение того же квадратного метра в целой квартире. Поясним это на простом примере. Предположим, имеется квартира, ее рыночная стоимость 10 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость 1/2 доли в праве на эту квартиру не будет равна 5 млн. рублей, как это может показаться с первого взгляда – она будет меньше. Почему меньше? Потому, что целая квартира – это индивидуальное жилье, а доля в квартире – это, фактически, жилье коммунальное. Разное качество – разная цена.

Важное место при оценке доли занимает определение величины скидки к рыночной стоимости 1 квадратного метра в целой квартире, если это квадратный метр продается в составе доли. Величина этой скидки определяется путем статистического анализа текущей рыночной информации и зависит от размера самой доли. Для московского рынка жилья на сегодняшний день, усреднено, эта скидка составляет 30-40%. Для относительно малых долей вроде 1/16, 1/32 которые, как правило, не дают своему владельцу возможности проживания, эта скидка может достигать и 80%.

Заметим, что рыночная стоимость доли не совпадает с ее справедливой стоимостью в случае выкупа доли одним собственником у другого. Действительно, если определить стоимость доли для выкупа равной рыночной, то та сторона, которая покупает долю будет иметь необоснованную выгоду (эта сторона получает целую квартиру по цене ниже рыночной), а та сторона которая продает долю вынуждена эта делать с дисконтом. Но этот вопрос лежит уже вне компетенции оценочной компании и решается либо справедливой договоренностью сторон, либо справедливым судебным решением. Задача оценщика в такой ситуации – лишь предоставить заинтересованным сторонам объективную ценовую информацию для принятия обоснованного решения.

<< Назад